购房合同上有子女姓名，却不能享有房屋份额？

2017年10月30日，江苏高院的微信公众号发表了一篇《购房合同上添加子女姓名 子女是否必然享有房屋份额？》的文章，文章中的案情简要如下：

　　2014年10月，吴先生和李女士夫妇在常熟某小区购买商品房一套，总价200万余元，之后一直未办理产权证。然而2015年起，夫妻双方多次发生矛盾，后经诉讼于2016年9月，由法院判决离婚，儿子吴某由李女士抚养。但离婚后，对于房屋的权属问题，双方仍存在争议， 2016年11月，吴先生诉至法院，要求确认其对房屋的权属。

　　经法院调查后确认：吴先生和李女士在购房时将两人名字和其儿子吴某的名字共同写入了购房合同。之后在2015年4月，双方签订协议书一份，约定“李女士自动放弃房屋份额，由吴先生独自100%占有。” 吴先生认为，双方有明确的约定，房屋应当归其所有；李女士则认为，对于儿子的份额，双方均无权处分，该约定应当无效。因此，双方的争议焦点是儿子吴某是否享有上述房屋的份额。

　　法院审理后认为，吴先生和李女士在购房时将儿子吴某的名字共同写入购房合同，应当视为将房屋的部分份额赠与给儿子吴某。但该房屋尚未办理产权登记，其财产权利未发生转移，赠与人吴先生和李女士可以在赠与完成前撤销赠与，但在协议中双方一致确认房屋100%由吴先生占有，另外吴先生已将李女士在购房时的出资款全部归还了李女士，故法院判决该房屋的权属归吴先生所有。

　　文章认为：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。而房屋的权属应当以房管部门的登记为准，在未办理房屋登记之前，其财产权利不发生转移。通俗的说，在签订购房合同后，不等于购房者立即获得房屋的所有权，购房者获得的是要求开发商交付房屋的权利。如若父母在开发商交房后、办理房产证时增加了子女的名字，则子女才享有该房屋的部分所有权，因此双方的约定合法有效，案涉房屋应当归吴先生所有。

　　对此，笔者有不同的观点，具体如下：

　　一、赠与的到底是什么

　　赠与合同是否可以撤销，首先得搞清楚两个问题，一是赠与的标的物是什么？在本案中，吴先生和李女士在购房时将儿子吴某的名字共同写入购房合同，法院认为赠与的是房屋所有权。根据《合同法》185条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”从该法条来看，首先必须是赠与人自己的财产方可出赠与给受赠人。而在本案中，直至诉讼结束该涉案的房屋所有权仍然还未完成不动产登记，即无论该房屋是否已经建成交付或还是期房，所有权在法律上仍然还是开发商所有。根据《物权法》第6条、第14条的规定，物权转移应在完成登记时发生效力，房屋所有权从法律上说还不属于父母，因此也不可能存在父母赠与子女房屋的问题了。

　　那么，赠与的到底是什么呢，笔者认为，该赠与的标的物应该是货币，即孩子所占房屋买卖合同权益中的相应购房款。

　　二、赠与可以撤销么？

　　根据《物权法》第15条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此父母在以监护人的身份代子女签订合同并将货币支付给开发商时赠与行为就已经完成，即赠与合同已经随着商品房买卖合同的签订和履行一并完成赠与合同了。所以赠与人不得行使《合同法》186条的任意撤销权。

　　此处实际上是两个合同关系，即父母自身作为购房人以及作为未成年子女的法定代理人与开发企业签订的商品房买卖合同，根据《合同法》第130条之规定，该合同为诺成合同，双方签订后还需按合同履行。而同时未以书面形式体现的隐藏合同为父母赠与给未成年子女货币用于购买该房屋的赠与合同，其以子女的名义签订合同，并支付购房款时即已经完成了赠与行为。此合同虽未以书面的形式来固定，但仍然符合《合同法》第10条的合同成立要件，且由于赠与人与受赠人为监护与被监护人的关系，其为被监护人利益的纯受益行为，不违反法律规定。

　　如赠与人仍然要撤销赠与，则还需看其是否可以符合《合同法》192条所规定的法定撤销权中的 “严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属、对赠与人有扶养义务而不履行、不履行赠与合同约定的义务”的情形。

　　三、夫妻婚内约定是否可以视为撤销赠与

　　根据《婚姻法》第19条的规定，夫妻婚内财产协议当然具有法律效力，但其只能约定处分夫妻自身的财产。该购房合同签订并履行后，该合同权益即属于该未成年人子女所有。根据《民法总则》第35条的规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”因此双方的约定中关于未成年人的利益的那部分约定，应属于无效。

　　四、婚内财产约定和合同的冲突问题

　　婚内财产约定在夫妻内部发生法律效力，但其并不必然对合同的另外当事人发生法律效力，即如其需发生合同变更的法律效力，还需根据《合同法》第77条的规定与开发商协商一致方可变更合同。

　　有观点认为，该夫妻财产约定属于债权的赠与，不需要开发商同意，笔者认为，根据《合同法》第79条第3款和《房地产管理法》第38条第6款，以及《物权法》第6条之规定，房屋买卖合同的债权属于不可转让债权。实践中可能还会涉及到房地产主管部门变更合同备案的问题，如果未变更合同，会导致夫妻财产约定的协议与合同不一致无法直接办理登记。此种情况下需先按原合同完成不动产登记后，方可按其内部约定进行所有权的转移。

　　笔者认为，法院在审理该案件时，应该要厘清合同和物权的关系，不能简单的将购房合同和房屋所有权混同，将合同权益和物权混同，致使未成年人的利益可能在父母的离婚诉讼中受到损害。（来源：微信公号“鱼龙聊房”）

　　作者简介

　　李炜，福建省武夷山市房地产交易管理所所长，土木工程管理专业，长期担任武夷山市人民法院人民陪审员、武夷山市消费者协会专家顾问、福建省房协市场委副秘书长，并从事房屋登记研究工作。

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