租房后碰上整体搬迁受损方可以少交租金

2013年初，范某与某集贸市场管理方签订了房屋租赁合同，约定范某承租50平方米的一套门面房屋用于餐饮经营，月租金为1万元，租赁期为5年。当时，范某之所以愿出高价租下该门面房，是因为房屋在集贸市场中所处的位置极佳。他的餐馆开业后顾客盈门，收入不菲。但2016年初，当地镇政府推行新型社区建设，对集贸市场进行了整体搬迁。集贸市场搬到一偏僻地方后，就餐顾客减少，餐馆收益锐减。范某于是请求发包方减少租金，集贸市场管理方予以拒绝，双方为此对簿公堂。

　　通常情况下，合同订立并开始履行后，因一方原因导致违约的，可以追究违约责任。然而，现实中难免出现一些“意外”情况，致使继续履行合同改变或丧失。此时，受损一方该如何维护自己的利益呢？

　　本案中，范某可以援引情势变更原则，主张减少租金。情势变更，是指合同成立后，作为合同关系建立的基础或环境等客观情况，因不可归责于双方当事人的原因，发生无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，导致合同的基础动摇或丧失，或继续维持合同原有效力则有悖于诚实信用原则和显失公平时，应允许变更合同内容或者解除合同的原则。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”当地镇政府搬迁集贸市场的举措，是合同双方不能避免、不能预见并且不能克服的客观情况，如果此时让承租方继续交纳约定的租金，对承租方来说明显有失公平，法律对此应予以相应的救济。需要明确的是，范某并不能要求解除合同，因为其并不是不能履行合同，而是发生情势变更后维持原有的租金数额显失公平。所以，范某可以依据情势变更原则主张减少租金。

　　（作者单位：山东省昌乐县人民检察院、昌乐县司法局）